L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni. Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).È il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità, come vedremo meglio nei paragrafi successivi. L’amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza.Il mandato è il contratto con cui il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini). Pertanto, l’amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice Civile in relazione a questa fattispecie contrattuale, in particolare in riferimento agli articoli 65, 71, 1129, 1130, 1131 e 1133, oltre che al D.M. 140/2014 contenente il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”. L’art. 1129 del Codice Civile in particolare richiama espressamente le disposizioni sul mandato, tali regole si applicano anche agli amministratori di edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
L’amministratore di condominio soggiace alle regole generali dettate in materia di contratto di mandato, in particolare, nello svolgimento del suo incarico, deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia.
Ciò premesso, le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130, anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo.
Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.
La norma individua le attività di ordinaria amministrazione in cui si sostanzia principalmente l’incarico dell’amministratore; mentre per gli atti di straordinaria amministrazione, eccezion fatta per le ipotesi di urgenza e indifferibilità, occorre un’espressa deliberazione assembleare.
L’amministratore è obbligato a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
L’amministratore ha il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni, ad esempio le scale, gli androni e così via. In particolare, deve disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; deve anche occuparsi delle altre attività necessarie, come la manutenzione. In particolare, L’art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d’uso della parti comuni, l’amministratore o i condomini possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione. In linea generale, con riferimento ai beni condominiali, come il cortile, il giardino, il lastrico solare ad uso non esclusivo e così via, spetta all’amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l’uso e la fruizione. In particolare, egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali. Ad esempio, può intimare ai genitori dei bambini che schiamazzano durante i giochi in giardino di cessare con il disturbo alla quiete del condominio. Qualora il regolamento condominiale lo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L’art. 70 disp. att. c.c. prevede il pagamento di una somma da 200 sino ad 800 euro in caso di recidiva ed è compito dell’assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione.
Nell’ambito degli atti conservativi rientra la manutenzione ordinaria dei beni comuni. Viceversa, la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall’assemblea. In caso di urgenza può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea. Si pensi all’intervento per mettere in sicurezza un cornicione pericolante.
L’amministratore deve curare un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (ad esempio, gli usufruttuari), dei titolari dei diritti personali di godimento (come i conduttori o i comodatari). Nel registro devono essere annotati: il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unità immobiliari. Inoltre, l’amministratore deve attivarsi per acquisire i dati mancanti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili dell’omessa comunicazione.

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